澳洲东海岸洪水和房地产市场

过去一年澳大利亚东海岸，尤其是昆士兰东南部和新南威尔士州北部的房地产市场表现可以概括为价格增长领先、拍卖活动增加和有利的内部移民趋势。然而，2 月底提醒人们注意极端天气事件和气候变化的影响。 CoreLogic 收到了来自行业和媒体的大量询问，询问当前的洪水将如何影响房产价值、租金和住宅的可用性。 在 2011 年布里斯班洪水之后，该市的住宅价值在 2011 年 1 月至 2012 年 1 月期间持续下降，跌至 -6.1% 的最低点（图 1）。在 2011 年 11 月以来的几次现金利率下调之后，这种下降开始进入复苏模式。然而，直到 2014 年 3 月，住宅市场才完全恢复了 2010 年 12 月记录的价值。

洪水对房产价值的影响 很难区分洪水对房产价值的影响，因为布里斯班的住宅价值自 2010 年中期以来已经呈下降趋势。这种下降是由资源繁荣期间的货币政策收紧以及澳大利亚从全球金融危机中复苏引发的。 图 2 总结了大布里斯班房屋价值指数与 2011 年 1 月被洪水淹没的八个郊区的对比，显示了每个市场的住宅价值变化。图 3 显示了 2011 年以来价值下滑的深度以及每个市场复苏所需的时间。在选定的郊区，房价平均需要 5.1 年才能恢复到 2011 年 1 月的水平，受洪水影响的地区的住宅价值下降幅度大于布里斯班。

价值回收期 尽管 2011 年洪水淹没的郊区在洪水发生后的一年中相对于布里斯班的平均水平出现了更大的下滑，但大多数郊区的价格在三到五年内出现了回升，而河滨地区仍然比之前远离河流的地区吸引了溢价到最新的洪水事件。澳大利亚人历来非常看重靠近水边的住房。这种趋势是否会根据对更频繁的恶劣天气事件的预测而改变，还有待观察。 在此期间对布里斯班市场的另一个显着影响是交易活动的下降。到 2011 年 1 月，大布里斯班的月销售额达到了 20 年来的最低水平，为 2,115 笔交易。到 2011 年 1 月，新上市的房源也明显低于上一年（下降 -27.8%），但在接下来的一个月里显着增加（上升 46.8%）。在图 2 和图 3 中显示的郊区，新挂牌量也出现了类似的下降，随后在 2 月份出现反弹，这表明销售和挂牌量确实在事件发生后开始回升。 从 2011 年开始分析的八个郊区的租金价值并未显示享乐租金价值指数下降。相反，在截至 2012 年 1 月的一年中，租金价值平均上涨了 4.3%。这可能是由于当时可用的租金库存水平较低，这可能对广告租金造成上行压力。 那时与现在 也许 2011 年和 2022 年市场之间最大的差异之一是这些破坏性极端天气事件之间的时间长度。 2011 年，自 1974 年以来，该地区没有发生过大洪水，这种性质的洪水被认为是“100 年一次的事件”。对于目前的房主来说，这已经过去了 11 年多。 重大洪水事件之间的这一短暂时间框架可能： 改变买家对低洼地区住房的态度 随着时间的推移，洪水风险较低的市场会吸引更多的需求 导致更高的保险费，这可能会阻止买家远离易受洪水影响的地区 在建筑行业已经面临高需求以及劳动力和材料短缺的情况下提高维修/翻新成本 洪水的财务影响鉴于许多沿海地区尚未开始清理和破坏评估，当前洪水对房地产市场的成本和影响难以评估。此外，运营环境也大不相同，与 2011 年相比，货币政策更有可能在未来 12 个月收紧，当时市场在洪水事件发生后一年内受到现金利率下降的支撑。最终，这一事件加剧了气候变化的后果，这对现在和未来的房地产和金融部门构成了巨大挑战。 本文原文出自corelogic M: 0412828378｜T: 03 90089576 ｜F: 03 99395128 E: sales@dcmils.com A: Shop 2, 130 DudleyStreet, West Melbourne, 3003